공인중개사 시험에 대하여(10월 마지막 토요일 시험)

 

공인중개사 1차 시험 일정

공인중개사 32회 시험이 10월 30일 치뤄질 예정입니다.

원서접수는 8월 9일에서 13일까지 진행이 되었구요.

원서를 접수하고 지금 열심히 공부하고 있는 수험생분들 조금만 집중해서 시험에 합격하길 바랍니다.

 

공인중개사 시험에 대해서 알아봅니다.

 

 

 

공인중개사 2차 시험일정 안내

응시수수료는 공인중개사법 제8조에 의하여 1차는 13,700, 2차 14,300원입니다. 1, 2차 동시 응시할 경우는 28,000원입니다.

 

1.공인중개사란?

 

공인중개사법 제2조
"공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.
공인중개사는 토지와 건축물 그밖의 토지의 정착물과 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위수행하는 자격이다.

 

공인중개사법 제2조(정의)
1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
2. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
3. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
4. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
5. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

국가전문자격증 중 하나로 공인중개사 사무소를 등록하려면 이 자격증이 필요하다. 그렇기 때문에 자격증 대여행위가 굉장히 많았고 무등록, 무자격 중개업 시 징역 3년 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 형량이 강화되고 단속이 강해짐에도 여전히 자격증 대여가 활발하다.
법무사나 세무사처럼 단행법률로 공인중개사법이 존재하는 전문직이나 현실적으로는 대부분 다른 전문직만큼 인정 받지 못하는 것이 현실이다. 아무래도 인원도 많고 진입장벽이 낮기 때문이다. 그러나 실제로 업무를 해보면 절대그렇지않으며 최근 공인중개사 시험 난이도가 상승하고, 상대평가 전환등, 국회에도 발의되는 등 진입장벽이 높아지고있다.

 

 

 

공인중개사법 제29조 (개업공인중개사등의 기본윤리)
1.개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.
2.개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.
현재 단일 자격증 시험 중 가장 응시인원이 많은 것으로도 유명하다. 수능, TOEIC, 9급 공무원 시험과 함께 대한민국 4대 시험이다. 특히 순수 국가주관 시험만 따지면 수능 바로 밑에 들어가는 메이저 시험이다. 13회(2002년) 시험에서는 26만 명까지 응시접수했으나, 시장 경쟁이 치열해지고 부동산 경기가 죽으면서 2013년에는 응시접수자가 6만 명선까지 줄어들었다가 조금씩 응시자가 늘어나 26회부터 20만 명이 넘은 인원이 몰리고 있다.

공인중개사법 제30조(손해배상 책임등에 관한보장)
1.개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
보통 중개업소마다 적게는 1억 원에서 많게는 수억 원까지 보험에 가입되어 있다. 다만, 무등록 불법 업소나 브로커 등을 통해 중개 받다가 사고가 나면 짤없이 한 푼도 못 받는다. 한도 내에선 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받을 수 있으나 배상 한도가 초과된 상태라면 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받지 못할 수도 있다. 이런 경우엔 민사소송을 통해서 손해배상을 받아낼 수는 있지만 영세업체가 대부분이라 손해보전을 받기 매우 어려우며 그나마도 계약내역의 확인은 어디까지나 계약 당사자의 의무이기 때문에 이에 따른 과실상계가 들어가므로 전액 보전은 불가능에 가깝다.

 

 

2. 시험

공인중개사법 제4조(자격시험) ①공인중개사가 되려는 자는 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여야 한다.
법적으로는 "매년 1회 이상"이지만, 기본적으로 시험은 1년에 1번만 치르며  8월 중순 접수, 본 시험은 10월 마지막 토요일이다.

한국산업인력공단에서 시행하므로 Q-NET 홈페이지에서 접수한다.

 

1차, 2차 모두 같은 날에 본다. 이는 타 자격 시험과 달리 응시인원이 많아 채점 인원 부족 문제로 주관식 시험을 시행할 수 없어 모두 객관식으로 보기 때문이다.

한 해에 1, 2차를 모두 합격하면 최종합격되며, 한 해에 1차만 합격하고 2차는 떨어진다면, 다음 회에 한해 1차는 면제된다. 만약 한 해에 1차가 떨어진다면 같은 해 2차 합격여부에 관계없이 다음 해에 처음부터 다시 봐야 한다.

매년 8월 중순에 접수해 10월(마지막 토요일)에 시험이 있다. 1차, 2차 모두 각 과목 40문제(총 200문제)이며 과락(40점 미만)없이 평균 60점 이상(즉 120문제 이상 정답)이어야 한다. 예를 들어, 1차 시험의 경우 부동산학개론에서 80점을 받았을 경우 민법에서 40점만 받아도 평균 60점으로 1차 합격이 가능하다.

2016년도까지는 1차(2과목)시험을 오전에 본 후 오후에 2차(2과목)시험을 쉬는 시간 없이 150분 동안 진행하였지만, 2017년 28회 시험부터 2차 과목 중 중개사법령 및 중개실무와 공법과목을 본 후 30분의 휴식시간 이후 마지막 과목인 공시법 및 세법에 대해 시험을 치른다(분리 시행). 총 시험 시간은 같다. 이는 150분(2시간 30분 동안) 움직이지 못하고 3과목을 응시해야 하는 불편함으로 민원이 많았기 때문에 바뀐 것.

1차, 2차 모두 총 5과목 공시법과 세법까지 나누면 6과목 이지만 사실상 민법, 민사특별법, 부동산학개론, 공인중개사법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률, 부동산등기법, 세법, 국토계획법, 도시개발법, 도시및 주거환경 정비법, 건축법, 주택법, 농지법 등으로 세분화 된다. 학습범위가 상당히 광범위하므로 정답률 높은 프로그램을 선택하는 것이 유리하다.

1차, 2차 할 것 없이 민법과 민사특별법이 악명이 높다. 대략, 법과대학 학부 전공생 수준의 문제가 출제된다. 법조문을 외우는 수준이 아니라, 비 일상적인 법률용어 일반을 잘 이해할 수 있어야 하고 적어도 민사 주요 판례 정도는 독해가 가능한 수준이 되어야 한다. 법학 비전공생의 경우에는 사실상 민법 부분에 한해서는 학부 전공생 수준의 학력을 갖춰야만 합격선에 이를 수 있다는 것. 뒤집어 말하자면, 법학 전공생이나 관련 시험을 준비한 경력이 있다면 별다른 공부를 하지 않더라도 수험내용이 호환되고 공인중개사의 민법 시험범위가 '부동산 중개 관련'으로 한정하여 더 좁기 때문에 무난하게 수험 준비가 가능하다.

앞으로도 민법 분야에서는 난이도가 떨어질 일은 사실상 없다. 점점 더 청년층이 공인중개사 시험에 몰리는 만큼, 이 청년층을 상대로 변별력을 갖춰야 하기에 앞으로 계속 빡세지면 빡세졌지 덜하게 되진 않을 것이다.

2차과목의 고비는 공법! 공포의 법 과목으로, 시험범위가 매우 방대하다보니 중요 포인트 위주로 공부해서 과락을 피할정도로는 공부하고 다른 2차 과목으로 부족한 평균 점수를 채우는 것이 정신건강상 좋다. 실제로 법조문을 검색해보면 시행 규칙의 자잘한 법조문이나 별표 서식 내용 등 사이드에서 시험문제가 튀어나온 경우가 상당히 많다보니 양은 많은데, 무엇이 나올지 모르기에 수험생의 멘탈을 흔든다. 공법만 시험 보는 것이 아니기에 공법 6개 법률의 핵심 줄기위주로 보고 사이드는 간간히 보충하는 정도로 하자.

 

 

시험당일날 적용되는 법률, 판례 등이 적용되므로 여러 사이트에서 법이 작년과 달리 개정이 되었는가, 개정이 되었다면 시험당일에는 적용이되는 법률인가에 대해서도 정보를 얻어야한다. 특히 판례가 바뀌는 경우도 있기에 정보 습득이 느리면 시험장에서 당당히(?) 예전 판례를 생각해서 틀려버릴 수 있다. 예를들어, 공유자가 무단으로 토지 독점 사용시 토지 인도 청구가능 유무에 대한 판례의 변경과 분묘기지권 시효취득시 의 지료지급 유무.

2020년 10월 31일 제31회 공인중개사 시험이 실시되었다. 부동산업계 전반에 대한 관심 증가가 영향을 끼쳐서인지 34만 명이 접수하여 역대 최다 기록을 세웠으며, 개그맨 서경석도 이날 시험에 응시했다고 한다. 기사 특히 이번 시험 난이도는 2019년에 비해 훨씬 더 어려웠다는 반응이 많다.

 

국가자격 종목별 상세정보 | Q-net

 

응시작격은 제한이 없다.

※ 다만, 다음의 각호에 해당하는 경우에는 공인중개사 시험에 응시할 수 없음.
① 공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 날로부터 시험시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자
② 제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자
③ 시행규칙 제2조에 따른 기자격취득자는 응시할 수 없음

 

제1차시험

1. 부동산학개론(부동산감정평가론 포함)
2. 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

과목당 40문항
5지선택형

 

제2차시험

 

1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무
2. 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정

과목당
40문항 100분 5지선택형

합격기준은 매과목 40점 이상,전 고목 평균 60점 이상득점한자.

 시험공부하시는 분들 화이팅입니다.